お家を売却する理由とタイミングの整理

お家を売却する理由はさまざまです。まずは、お客様がなぜ売却を考えているのか、そしてこのタイミングが最適かどうかを一緒に整理していきます。

 

売却以外の選択肢も検討

「売る」という選択肢の他にも、賃貸に出すなどの選択肢も考えられます。そのため、この段階でしっかりと慎重に検討することが大切です。

 

売却の面談と流れの説明

購入と同様に、売却の際にも面談のお時間を設けさせていただきます。面談では、売却理由を整理した上で、売却に関わる事項（流れ、費用、注意事項など）について詳しくお伝えします。

 

初めての売却でも安心してご相談ください！

初めて売却を経験されるお客様にも、わかりやすく説明いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

1．机上査定

 

机上査定は、過去の売買データや周辺の売り出し情報を基に、物件の概算価格を導きます。具体的には、以下のデータと比較して査定価格を算出します。

• 物件の立地
• 類似する物件の過去の売買記録
• 周辺の売り出し状況
• 周辺エリアの相場価格帯
• 市場動向

 

2．訪問査定

 

訪問査定では、実際に当社スタッフが物件を訪れて、現地の詳細な調査を行い、より正確な査定価格を算出します。調査内容としては以下の項目を確認します。

• 敷地の状態
• 面している道路幅
• 近隣の環境
• インフラの状態
• 建物の状態
• 設備の状態
• 管理の状態

訪問査定には、登記簿謄本や建物図面、敷地の測量図などが必要です。現地調査により、統計データに基づく査定よりも高い精度の査定価格が算出できます。

• エリア要因
  特定のエリアにおける騒音や治安の問題など、地域ごとの差異も査定に影響を与えます。

• 事情要因
  例えば、海外赴任などの急な売却によって相場より低い価格で取引されることがありますが、こうした特殊事情は査定には加味しません。

• 個別要因
  リフォームの有無や耐震性など、物件ごとの個別の要因も重要な査定ポイントです。

当社では、売却活動を始めるにあたり、まずご提案内容にご納得いただいた上で、媒介契約を結んでいただきます。

媒介契約には以下の3種類があり、売主様のご希望に合わせてお選びいただけます：

• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約
• 一般媒介契約

当社では、専属専任媒介契約または専任媒介契約をおすすめしております。これにより、物件情報を当社の不動産流通機構会員ページに3日以内に公開し、他の不動産会社にも積極的にネットやメディアを通じて広告を出していただきます。これにより、他社と連携し、売却活動をより効果的に進めることができます。

これらの契約では、売主様側の業務を全て当社にお任せいただく形になります。具体的には、以下のサポートを行います：

• 物件の詳細な調査
• 契約書類、物件資料の作成
• 売却時の引渡し手続きのサポート

当社は、売主様の契約交渉人として、物件をしっかりと管理し、安心してお引渡しができるよう全力でサポートいたします。

当社は、物件情報を囲い込んで独占的に販売することはありません。両手仲介を狙う不動産会社ではなく、他社とも連携し、売主様にとって最適な売却方法を追求します。このアプローチにより、早期売却を目指し、積極的に活動していきます。

当社は日本語、英語、中国語に精通しているスタッフが担当しており、日本国内だけでなく、海外在住の購入希望者にも物件情報を届けることができます。海外ネットワークを活用することで、より多くのバイヤーにアプローチでき、早期売却の可能性を広げます。

購入申込が入る前に、物件調査の経験豊富なスタッフが徹底的に調査を行います。具体的には以下のような調査を実施します：

• 行政機関や水道局等の調査：必要な資料を取得し、安心して取引できるようサポートします。
• マンションの場合：管理状況や大規模修繕の内容を開示し、購入検討者に透明性を持たせます。
• 土地の場合：地中の埋設物等、目に見えないリスクについても調査し、「もしものとき」に備えて契約書類を作成します

これにより、売主様も買主様も納得できる取引が実現し、早期売却に繋がると確信しています。

・担当者との連絡体制の確立：

会社代表の電話受付に加え、物件担当者にも常に連絡が取れるようにし、迅速な対応を心掛けています。お問い合わせの取りこぼしがなく、スムーズな販売促進をサポートします。

・販促図面の工夫：

物件の詳細情報をできる限り記載した販促図面を作成し、問い合わせをしなくても必要な情報が得られるようにしています。

・必要資料の準備：

購入検討者にとって必要と思われる資料（公図、謄本、道路台帳、ライフライン関連情報、管理に関する重要事項報告書、総会議事録など）は事前に準備し、内見希望時に買主側の業者と共有します。これにより、「聞いていなかった」「知らなかった」といったトラブルを未然に防ぎます。

売主様には、販売活動の進捗を定期的にご報告いたします。具体的には以下の情報をお伝えします：

• 内見の件数や問い合わせの件数：販売活動の進捗をタイムリーに把握できます。
• 内見時のお客様の感想やフィードバック：実際に内見したお客様の意見を集め、早期売却に向けた改善点を見つけます。

当社では、正確な電話履歴が残るため、反響数や販売状況を細かく追跡し、売主様にリアルタイムでご報告できます。

 

このように、売却活動において、物件調査から販売後のフォローまで、詳細にわたるサポートを提供することで、売主様の不安を解消し、スムーズな売却を実現します。 

• 申込内容の共有と確認：購入申込書を受け取ったら、すぐに売主様に情報を共有し、申込内容に関する諸条件の確認を行います。具体的には、引渡しの時期、ローン状況、購入者の属性などをチェックします。

• 金融機関の事前承認後の正式受付：当社では、購入申込書の正式受付を金融機関からの事前承認後に行います。このステップを踏むことで、買主様のローンに関する条件が確認でき、売主様にとっても安心して進められる段階となります。

• 詳細確認と調整：売買契約前には、引渡し時期やローンの状況を再確認し、必要な調整を行います。この段階で細かい条件を詰めていき、スムーズに契約に進む準備を整えます。

• 契約日程の確認： まず、売主様と買主様双方と日程を調整し、売買契約の締結日を決定します。契約日は、双方が都合の良い日時で設定し、準備を進めます。
• 重要事項説明書および契約書の作成： 契約書に記載する内容について、重要事項説明書および契約書を作成します。これには、物件の状態や契約の条件、引渡しに関する詳細などが含まれます。買主側の不動産業者とも協力して、正確な情報を記載します。
• 重要事項の詳細説明 ：重要事項説明書では、物件に関する詳細を細かく説明します。また、売主様には、「いつ、いくら受け取るのか」、「いつまでに何をするのか」、「引き渡し後の義務や責任の範囲」など、契約内容をしっかりとご理解いただけるよう説明を行います。
• 契約内容の確認と確認事項の説明 ：契約締結前には、売主様と買主様に対して、契約内容に関する最終確認を行います。契約書に署名・捺印いただく前に、すべての内容を双方が納得の上で進めるよう、しっかりと準備を整えます。

• スケジュール調整と連絡 ：お引渡日までのスケジュールは、買主側の業者とこまめに連絡を取りながら調整します。売主様と買主様の間でスムーズに手続きが進むよう、双方の状況を確認し、必要な手順を明確にします。
• 売主様のために全力対応： 私たちは売主様の担当として、買主様にも気持ちよく引き渡しを受けていただけるよう全力で対応します。買主様が安心してお引渡しを受けられることが、売主様の信頼にも繋がり、最終的に円滑な取引を実現するために重要です。
• 抵当権関連手続き： 住宅ローンの残債がある場合、物件に設定されている「抵当権」を外す必要があります。このため、借入先の担当者と連絡を取り、抵当権の抹消手続きを進めます。
• 引越業者や不用品処分の手配 ：ご希望があれば、引越業者の紹介や不用品処分・買い取り等も手配します。必要に応じて、売主様の負担を軽減できるようサポートを提供いたしますので、お気軽にお申し付けください。

1. 住宅ローンの返済
   売主様が住宅ローンの残債がある場合、この日をもってローンの返済が完了します。金融機関に必要な手続きを行い、残債を一括返済します。
2. 残代金決済
   残代金の支払いが行われます。買主様がローンを組んでいる場合、通常は買主様の借入先金融機関が残代金の決済を行います。この際、支払いに必要な金額が金融機関から不動産取引に関わる口座に振り込まれます。 
3. 不動産名義人の変更
   売主様から買主様への名義変更手続きが行われます。司法書士が法務局に必要な書類を提出し、登記が完了します。これにより、物件の所有者が正式に買主様に移転します。
4. 鍵の引き渡し
   売主様から買主様に物件の鍵が手渡されます。これにより、買主様が新しい家の正式な所有者として、物件を引き渡されることになります。
5. 諸費用のお支払い
   物件引渡時には、仲介手数料および司法書士費用のお支払いも行われます。仲介手数料は、売買契約時に取り決めた額をお支払いいただき、司法書士費用は登記手続きに関連する費用となります。

空き家問題を解消するため、利用されていない空家を売買や賃貸で有効活用する取り組みが進んでいます。その中でも、特に低価格な空家の流通を促すために設けられたのが「低廉な空家等の媒介の特例」です。

 

2024年（令和6年）7月1日から、この特例が改正され、低価格物件の取引において不動産会社が請求できる仲介手数料の上限が変更されました。具体的には以下の通りです：

 

①仲介手数料の上限額の拡大

 

改正前：400万円以下の宅地建物について、不動産会社は最大「18万円＋消費税」の報酬を受け取ることができました。

改正後：800万円以下の宅地建物について、最大「30万円＋消費税」の報酬を受け取ることが可能になりました。

 

これにより、対象物件の範囲と報酬の上限額が大幅に拡大されています。

 

②適用対象の拡大

 

改正前：特例の対象は売主のみでした。

改正後：売主だけでなく、買主も特例の対象となりました。

 

不動産会社は売主・買主の双方から上記①の仲介手数料を受け取ることが可能になっています。

 

今回の改正により、低価格物件の仲介業務の収益性が向上し、不動産会社がこれまで取り扱いにくかった物件にも積極的にサービスを提供しやすくなりました。これが低価格物件の流通促進につながり、空き家問題の解消が期待されています。

1. 確定申告（必要な方）
   売却によって利益が発生した場合、確定申告が必要となることがあります。税金面でのアドバイスやサポートが必要な方には、適切な対応をさせていただきます。
   
   

2. お住み換え
   新たな住まいを探す場合や、住み替えを検討される方にも、物件情報のご紹介やご提案を行い、スムーズな引越しをサポートいたします。
   
   

3. 賃貸物件のご紹介
   売却後に賃貸住宅へ引っ越す場合も、お客様の希望に合った賃貸物件を紹介し、転居の準備をしっかりサポートします。
   
   

4. 相続に関するアドバイス
   相続や贈与に関連する不動産の取扱いや、将来の資産運用に関するご相談にも対応し、長期的にお客様の生活設計を支援いたします。
   
   

5. 資産運用の提案
   不動産を使った資産運用の方法や、今後の投資戦略に関するアドバイスを行い、お客様の将来に向けた計画を一緒に考えます。